다가오는 전세계약 만료
전세살이를 하는 사람들이 가장 마주하고 싶지 않은 순간은 언제일까요? 바로 전세계약 만료가 다가오는 순간입니다. 새로운 보금자리를 찾아야 할지, 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지… 머리가 지끈거린다고요?
이사를 생각할 때마다 고민이 깊어지는 전세계약 초보자들을 위해 준비했습니다. 전세계약 만료 D-100! 지금부터 기억해야 할 것들을 어킵이 정리해드릴게요.
오늘의 a;keep 미리보기
1. 전세계약 만료 100일 전, 선택해야 할 사항은?
2. 계약 연장 VS 계약 종료, 이럴 땐 어떻게?
3. 전세계약 후 우리가 해야 할 것은?
전세 만료 100일 전, 계약 연장 선택의 기로에 놓이다.
전세계약 만료가 100일 앞으로 다가왔다면, 지금의 거주지에서 계속 지낼 것인지, 아니면 떠날 것인지를 결정하는 것이 첫 번째 순서! 만약 퇴거를 하게 된다면 도의적으로 ‘임대인(이하 집주인)’에게 3개월 정도는 새로운 ‘임차인(이하 세입자)’를 찾을 시간을 주는 것이 좋기 때문이죠. 각각의 장, 단점을 따져 마음의 결정을 내린 뒤, 아래에서 내가 해당하는 경우를 찾아 도움을 받아보세요.
"임대인", "임차인" 비슷한 두 단어가 헷갈리는 경우가 있어요. 그럴 땐 "대"와 "차"로 구분하세요. "대"는 대가를 받는 사람, "차"는 집을 차용한 사람이라고 생각해보세요!
CASE 1. 계약 연장 STOP, 새로운 보금자리를 찾아서!
계약을 더 이상 연장하고 싶지 않을 때에는 계약 만료 3개월~1개월 전까지 집주인에게 퇴거 의사를 미리 밝혀야 하는데요. 이 때 퇴거 의사를 밝혔다는 문자 내역이나 통화 녹음을 남겨두는 것이 좋습니다. 바로 ‘보증금’으로 생길 수 있는 곤란한 상황에 대비하기 위해서인데요. 바로 아래와 같은 경우가 발생될 수 있기 때문이죠.
1-1. 다음 세입자가 들어오는 경우
보증금을 제때 돌려받을 수 있을지, 없을지는 다음 세입자가 구해지느냐의 여부로 달라질 수 있어요. 집주인이 보증금을 제때 주는 경우가 있는 반면, 다음 세입자가 들어와야만 보증금을 돌려 받을 수 있는 경우도 자주 발생하거든요.
때문에 새 보금자리를 알아봤다면, 덜컥 계약해버리기 보단, 다음 세입자가 구해진 후 계약을 진행하는 것이 좋아요. 새로운 집에 잔금을 치러야할 때, 다음 세입자가 아직 안 왔다는 것을 핑계로 집주인이 보증금을 못 돌려준다고 하면 엄청나게 곤란한 상황에 처하게 되니 말이예요.
1-2. 다음 세입자가 없는 경우 (보증금 수령이 불투명한 경우)
새로운 세입자를 못 구해서 힘들게 마련한 보증금을 돌려받을 수 없다고요? 원칙적으로는 계약 만기 후 집주인이 보증금을 돌려줘야 하는 게 맞지만, 대부분의 세입자가 걱정하는 게 바로 이 부분일 거예요. 분명 퇴거 의사를 사전에 밝혔는데도 불구하고, 쉽게 다음 세입자가 구해지지 않는다면, 집주인과의 대화로 보증금을 언제까지 돌려주겠다는 확약을 받는 것이 우선이에요.
이 단계에서 확약을 받았다면 다행이지만, 확약을 받지 못하는 경우 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명은 보증금 반환을 요청하기 위해 작성하는 문서로, 일정 기간 내 보증금을 반환해 달라고 요청하는 내용을 간결하게 기재한 후 우체국 접수창구에 제출하면, 집주인에게 전달되는데요. 보증금 반환청구소송으로 이어질 경우, 내용증명이 좋은 증거자료로 활용될 수 있다는 점, 참고하세요. 이러한 단계를 거쳤는데도 불구하고, 집주인이 계속해서 보증금을 돌려주지 않는다면 최후의 수단으로 보증금 반환청구소송을 진행해야 한답니다.
만약 전세보증금 반환보증보험(이하 ‘전세 보증보험’)을 들어둔 상태라면, 이를 통해 보험금을 수령하면 되는데요. 계약 만료 후 길게는 한 달 이상 소요될 수 있기 때문에 사전에 신고를 완료하고, 보험금 수령이 확인 되었을 때 새로운 집을 계약하는 지혜가 필요해요. 참, 전세 보증보험이 뭐냐고요?
전세 보증보험
세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 때를 대비해 보증기관에서 집주인 대신 보증금을 돌려받을 수 있도록 보장하는 보험
<전세 보증보험 가입 기관>
1. HUG 주택도시보증공사
* 가입 가능한 은행 지점: 국민, 기업, 농협, 수협, 신한, 우리, 하나, 광주, 경남, 부산, 대구은행
2. SGI 서울보증보험
3. HF 한국주택금융공사
* 전세대출을 받았던 은행 지점에서 가입 가능
CASE 2. 계속 살아도 되나요? 계약 연장을 Want해!
정들었던 보금자리를 떠나는 일은 쉽지 않습니다. 이사를 떠나는 과정이 쉽지만은 않기 때문에 지금 지내고 있는 곳에 큰 하자나 불만이 없다면, 대부분의 사람들이 떠나지 않으려고 할 것입니다. 그럴 경우, 계약을 연장해야 하는데요. 이와 관련해서는 세 가지 경우의 수가 존재합니다.
2-1. 묵시적 갱신
계약 만료일이 지났는데, 부동산이나 집주인에게서 아무 연락을 받지 못해 걱정이라고요? 그럴 필요가 전혀 없습니다. 서로 암묵적으로 계약이 연장된 ‘묵시적 갱신’이 적용되었기 때문이죠. 묵시적 계약 연장은 기존과 동일한 조건으로 2년의 계약이 자동으로 갱신된 것을 말하는데요. 따로 계약서를 다시 쓸 필요가 없으므로 연장을 원했던 경우라면 가장 편한 방법이기도 합니다.
여기서 잠깐!
자동으로 2년 계약 연장이 되어도, 2년 동안 살아야 하는 것이 필수는 아니에요! 만약 중도해지를 원한다면, 퇴거 3개월 전 퇴거 의사를 밝히면 해지가 가능하답니다.
2-2. 재계약(갱신청구권 미사용)
계약 연장을 위해 계약서를 새롭게 작성해야 하는 경우도 있어요. 이전의 계약 조건에서 변경이 되었을 때(보증금 증·감액 모두 해당)가 이에 해당됩니다. 만약 보증금 증액으로 대출이 필요한 경우라면, 심사에 시간이 소요되므로 미리 집주인과 조건 협의를 해두는 것이 좋아요. 보증금 증액으로 재계약을 해야 하는 경우라면, 기존계약서상의 확정일자는 유효하게 유지되지만, 증액분에 대해서는 확정일자를 새로 받아야 한다는 점을 꼭 기억하세요!
여기서 잠깐!
갱신청구권을 사용하지 않은 계약 연장이기 때문에 이 내용을 재계약을 진행할 때 명시하는 것이 좋아요. 2년 뒤, 다시 한 번 연장을 원할 때 갱신청구권을 사용한다면 한번 더 연장이 가능하기 때문이죠.
2-3. 계약갱신청구권 사용으로 인한 재계약
주택임대차보호법에 따라 전세계약이 만료되기 6~2개월 전까지 세입자가 계약 갱신을 청구(1회만 사용 가능)할 수 있게 되었는데요. 세입자가 계약갱신청구권을 사용하겠다는 명확한 의사 표현을 집주인에게 문자 혹은 전화 통화 등으로 통보한 경우라면, 계약갱신청구권 사용으로 인한 계약 연장에 해당됩니다. 해당 갱신청구권을 사용하는 경우, 집주인이 보증금 증액을 최대 5%까지만 인상할 수 있어 전세 가격이 오를 때 사용하는 것을 추천해요.
여기서 잠깐!
계약갱신청구권을 사용해 연장을 할 경우, 임대인이 보증금을 많이 올리고 싶어도 최대 5% 이하로 제한된다는 사실! 만약 임대인이 보증금 증액을 원할 경우, 혹시 5% 이상을 요구한 건 아닌지 꼭 확인해보세요.
꿀팁+ 전세 계약 후 우리가 해야 할 것들
세입자의 권리를 보호받기 위해서는 전세 계약 후에 반드시 진행해야 할 사항이 존재합니다. 혹시 전세 계약을 처음 진행하거나 재계약을 앞두고 있다면 아래 사항에 대해 숙지하고 있는 것이 좋아요.
전입신고
•
새로운 곳으로 거주지를 이동할 경우 반드시 전입한 날로부터 14일 이내에 해야 하는 신고
•
이사한 동네의 읍·면사무소나 주민센터를 방문해 신청 가능하며, 온라인 신청도 가능
•
계약 연장의 경우 전입신고를 새로 해야 할 필요 X
TIP!
전입신고는 새로운 거주지 관할 기관에 새로 이사왔음을 신고하는 행위예요. 새로운 지역에 들어왔음을 인정 받고, 보증금과 관련한 법적인 문제에 휘말렸을 때, 적법한 지위를 인정 받기 위해선 반드시 필요해요.
확정일자 받기
•
임대차 계약서에 대한 공증력을 얻기 위해 진행하는 제도
•
계약이 만료되거나 집이 경매로 넘어가게 되어도 전세금이나 보증금을 돌려받을 수 있도록 하기 위한 예방법 중 하나
•
기존 조건보다 보증금을 증액해 연장한 경우라면, 증액된 금액에 대한 확정일자를 다시 받아야 함
TIP!
확정일자는 집이 경매로 넘어갔을 때를 대비해 권리가 있는 사람에게 우선적으로 넘어가는 변제권을 얻기 위함이예요. 확정일자를 빨리 받아야 조금이라도 권리가 우선시되겠죠?
에디터의 한 마디!
전세계약 만료 100일 전부터 만반의 준비를 해야 하는 이유는 결국 세입자(a.k.a 나)의 권리를 지키기 위해서라는 점 아시죠? 전세계약을 ‘어떻게든 킵고잉’하고 싶다면, 오늘의 내용을 꼭 기억해두세요. 우리의 보증금은 소중하니까요…
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